市场环北京楼市强势拉升后陷入客源断裂

中房报记者 李文姹 北京、河北报道“京津冀一体化”效应持续发力之下,环北京各区域楼市也迎来一轮风云际会。南有和北京隔一条永定河的固安县;东有跨过

中房报记者 李文姹 北京、河北报道




“京津冀一体化”效应持续发力之下,环北京各区域楼市也迎来一轮风云际会。


南有和北京隔一条永定河的固安县;东有跨过潮白河就是和北京接壤的河北省廊坊市下辖的燕郊镇、大厂回族自治县和香河县。随着首都第二机场开始动工和机场规划的落地,固安楼市的房价也驶入快车道;北京市政府东迁,通州区作为北京市行政副中心的进一步落实,今年多个利好消息的集中释放,让环北京楼市彻底“火”了一把。


从5月份开始,燕郊、大厂、固安、香河等北京周边区县出现房价大幅上涨,因与北京的特殊地理位置,以及密切的产业承接与人口转移关系,环京楼市正享受着京津冀一体化带来的区域价值红利,个别项目房价上涨了近6000元/平方米。固安有的项目价格曾达到9600元/平方米,逼近万元大关;燕郊最贵的房价涨到20000元/平方米;大厂也有项目从6500元一下跃到12000元/平方米;香河最高点房价也喊出了9000元/平方米的价格。


然而,随着利好消息的释放完毕,喧嚣过后总要回归平静。相比于7、8月份“一房难求”的抢购场面,现在的环北京楼市已经进入休整期。中国房地产报记者调查发现,这些北京转移人口争相投资的区域房价已经开始松动,高烧的楼市正在降温。


一度疯癫的市场


从北京最繁华的中央商务区国贸出发,乘坐930、816、817路等多路公交,一路向东,穿过北京东部的通州区,可直达燕郊。如果一路畅通,只需要40分钟的车程。假如在国贸上班,这里甚至比北京的某些区县通勤时间还要短。因交通方便、价格便宜燕郊吸引了北京大量的外溢人口前去置业。


在去往燕郊的高速路两侧,布满了各种楼盘巨幅广告,密度之大令人咂舌。一进入燕郊区域,道路两旁开满了各个楼盘的售楼处。销售人员介绍只要是燕郊的楼盘,都在这“售楼处一条街”上有接待处。


在燕郊从事两年房地产销售的小李告诉记者,“去年年底还没什么人,房子不好卖。从5月份开始,市场一下好起来了,看房的人渐渐多了起来。”


当时北京行政副中心将搬迁至通州的消息,让“北三县”楼市闻风上涨。燕郊因为发展比较早,基础设施配套齐全、服务业发达,成为最先涨价的区域。6月份,燕郊部分项目价格已高达1.6万元/平方米,紧邻燕郊的大厂虽然人口密度远不及燕郊,但燕郊的价格眼看突破两万元,敏锐的投资者将目光转向更为便宜的大厂、香河。随后,大厂、香河楼市整体房价也在上涨,一个多月时间里部分项目均价涨了500元至1000元每平方米不等,进入又一轮上升通道。购房者仍然踊跃,香河某楼盘月销超过300套房源,甚至出现了“一房难求”的场面。


中国房地产报记者实地体验了北京和大厂的距离,从八通线地铁土桥站出发,乘坐910路公交,只需要20分钟就到了大厂县界内,一下来公交车就有很多人在路边分发广告。在大厂和香河代理多个楼盘的销售人员田浩告诉记者,“7、8月是今年市场最好的时候,一些北京来的投资客一出手就是十几套。那时候开盘多少卖多少,很多想买房的都因为选不到房,来找我们一套加几万元很正常。”


销售员的无奈


高烧的楼市随着夏天的过去也面临着降温的尴尬,一些楼盘中的高端户型推盘计划暂时搁浅。


在今年8月,盛传大厂房价涨到16000元/平方米,其实这是指潮白河孔雀城几栋河景房,这几栋楼紧邻潮白河,并且都是大户型,准备借着涨价的东风顺势推出。该楼盘的销售员告诉中国房地产报记者,“这几栋楼先不卖,现在还是以普通住宅为主。将来厂通桥一架起来肯定还是会涨价,这些房子不愁卖。”


今年11月份,北方进入初冬。销售员们感到看房的人又少了,来自东北的张小姐在燕郊卖房已经有两年了,她自己也在燕郊买了一套。她告诉记者,“今年冬天格外冷,好像比老家还冷。但我们经常要去马路边上发传单,找客户。”


记者来到大厂紧靠通州的一个楼盘,这里的销售员比看房的人还多。销售员给记者算了一笔账,虽然现在报价12000元/平方米,但是各种优惠算下来,单价也就是10500元就够了,相当于降价了1500元/平方米。


“如果嫌大厂贵,就去香河。香河的大运河孔雀城最低6500元/平方米,我还能帮你找优惠。”销售员口中的优惠,就是从自己卖房的提成中给客户补贴房价。


在燕郊的嘉都售楼处,销售员也表示,“现在购房可享受多种优惠,折后均价13000元/平方米,还有一年物业费赠送,此外还有几千元红包。”销售员很着急地说,“您要认购再送您一部苹果6S手机,我们真是下血本了!”


同样在燕郊的天洋城4代项目,也打出了买房送苹果电脑和苹果6S手机的广告。销售员表示,“现在市场热度下来了,赚钱难了。原来市场好,但是房源靠抢;现在房源充足了,客户难找。”


投资者回归理性


就如同燕郊楼市依托北京CBD东扩和通州新城规划,固安楼市的涨跌,也依附着大兴新城建设与第二机场规划,一起起伏。


从历史来看,固安的房价大约是大兴区新房价格的1/3左右,2009年大兴房价10000元/平方米的时候,固安的房价大约是3000元/平方米,去年大兴新房价格在24000元/平方米左右,固安的房价也接近了8000元/平方米。


不过,今年以来的利好政策,并没有让固安的房价坐上火箭,冲击万元大关。中国房地产报记者梳理发现,虽然一度有个别楼盘达到9600元/平方米的单价,固安的大多数楼盘房价还在8000元/平方米左右,京南温泉小镇、永定河孔雀城美丽园等项目的均价都在6500元/平方米。


在北京工作的章小姐原本曾有在“北三县”投资房产的计划,“听说北京市政府会在2017年迁入通州,那么和通州邻近的地方应该会有投资价值。但在燕郊转了一圈发现好一点的楼盘16000元/平方米,有点承受不起。大厂也一万元出头,首付要20多万元。香河又太远。”最终章小姐放弃了投资计划。


无独有偶,在北京已经买了一套房的赵先生夫妻俩,双方父母都是在外地。在二孩政策全面放开后,赵先生也有再为家里添一个宝宝的计划。


“这样一来,家里的两居室就不够用了。要不要先投资一套河北房产,将来父母可以带宝宝住”,这个想法让赵先生夫妇开始在北京周边看房。但他们了解得知,现在河北的房子大多数2018年才能交付,而且现在北京限购政策这么严格,一旦在河北贷款购房,将来想在北京改善住房怕贷款受到影响,最后赵先生也将投资计划搁置。


北京中原地产副总经理任莉认为,虽然购房者越来越趋于理性,政府也对房价保持着,未来该区域房地产市场仍将主要面向北京购房者,房价可能会呈现上扬趋势。


“但大厂、香河仍面临配套资源不足的问题,等购房者孩子长大将要上幼儿园、上学时,配套的问题会更加凸显。大厂和燕郊一样主要靠地产为支柱,就如曾经是‘睡城’的通州,未来还需丰富更多的产业和配套才能更加宜居。”