施永青:目前没有条件打败链家郑叔伦:深圳房价还能涨20%

今天下午,中原集团召开新闻发布会,中原集团主席兼总裁施永青;中国大陆区主席黎明楷、总裁赖国强;深圳中原董事总经理郑叔伦共同出席了本次发布会。发布



今天下午,中原集团召开新闻发布会,中原集团主席兼总裁施永青;中国大陆区主席黎明楷、总裁赖国强;深圳中原董事总经理郑叔伦共同出席了本次发布会。



发布会现场

图文直播


14:00


施永青带领众高管到达发布会现场。











14:10


现场嘉宾已到场落座










16:10


(插播现场记者提问)



【提问:网易】前段时间王文彦先生也回归到董事会了,施生也一直在澄清,说是不是因为上市的问题,请问王文彦先生有来吗?


【施永青】没有。


【提问】他为什么没有来?


【施永青】他可能不知道,因为他现在的身份是一个非执行董事,一般只是开董事会的时候我们有责任通知他,平常的工作是执行董事要去参与的,如果他有兴趣来这种活动,其实我们连你们都请了,他没有理由不请的,所以我不是排斥他,而是他有差不多二十多年没有参与公司的业务,可能一下子还没有完全融进来,我建议你们将来也可以问一下他愿不愿意来。


【黎明楷】我们在这儿是工作的,我们拿工资有工作所以坐在这儿去讲话。但是王先生现在是没有工资拿,他只是非执行董事,所以我不好意思安排他过来工作。

【提问】刚刚其实是施生一开始讲话的时候也说过,以前你是崇尚“无为而治”的,现在王先生重新加入董事会以后,您跟他的思路是相反的,他是管得比较多一点。他重新加入董事会以后,中原这边的大方针在管控方面会不会发生相应的变化?


【施永青】其实我要承认,以前我的相对“无为”也造成公司有些地方是失误了,没有利用好本来相对优越的条件,这是我要承认的。但是也是因为相对无为,前一段时间我们也是发展的比较快的,如果按王文彦的标准的话我们的进度可能会更慢一点。所以哪一种更好,我们现在也在检讨。我刚才不是说嘛,我还是愿意看到公司里面的员工有自主的空间,有自由发展的机会,但是同时在竞争之下我们也要面对对手,对手成功了,做得好了,我们更要去面对现实的。所以我其实卸载调整自己的做法,但是也不是180度转变,不是把一些根本的价值观也改变了。刚才我也说过,我们想通过互联网、上下级的信息对称的方法,去让员工有自主的空间,这个我们还是会朝这个方向去做的。


【提问】还有一点,请你们分享一下,现在上市到底是走到哪个流程,还有具体有没有时间表?


【施永青】其实以前王文彦是没有表态反对不反对上市,现在态度已经比较清楚了,他是不反对上市,开始研究上市可以走的路。另外他也说,上市有一些他个人要提出的条件,这些条件现在还没有谈,现在安排下一次开会他愿意谈,他只是这样说。所以进度是这样。 纯粹上市来说,刚才有人问我们是打算在香港上市还是在内地上市,内地上市的PE是比较高的,所以首选应该是在内地上市,但是内地之前一段时间是暂停上市,最近才开始,有600多家公司在排队,排到什么时候是遥遥无期,所以我们可能也是会考虑在香港上市比较实际一点。


【提问】施先生,您刚刚提到利益分配的问题,强调会在前线、管理层和高管之间做出一些利益的调整,2016年有没有一些具体的措施,这个利益分配的方案是由集团来决定,还是由各个城市公司来决定?


【施永青】现在在做的是高层某种程度减少一点,降了一点,但是黎明楷负责去设计统筹的,我基本上上次的意见还是同意的,我们会慢慢改善,不是一步到位。我自己看现在的分配模式,现在有一个情况是,前线的销售人员分得越来越高,一些新的公司都是把资源放在前线,但是我觉得这个分配是不合理的,现在前线把40%、50%、60%、70%,甚至拿85%的都有。


但是实际上我们比较可行的有效的是以公司为单位,不是自由经纪人,在外国自由经纪人是80%、90%分给前线的,因为他后面完全没有管理,也没有品牌,也没有后面的资源,所以他可以放在前面。


在中国现在的情况,前线人员的质素还是相对低的,你全分在前面我觉得不合理的。现在我觉得应该给组别经理、区域经理,这方面扮演的角色比较重的增加一点。因为现在有些人很简单,开发商也是一样的,加奖金、加佣金,都是让我加给前面的人,后面的管理人员觉得不用给他们,其实这个做法是没有太好的效果。


因为如果都是给营销人员,他们相对短视,也没有人在后面带领的话,效果不一定会出来的。所以我们现在在研究一个比较平衡的,现在是从高层一层一层地推下来,你说是集团定还是前线定,我认为集团跟前线都要定的,因为我觉得这种事情不是一个人说了算的,也要反映下面实际参与工作人的态度跟他们的要求,我们会综合一起去看的。


【提问】能否请黎先生具体介绍一下,大概高管会砍出多少?


【黎明楷】我们不是一刀切的,上面平均减30%的概念,不是这么一个概念。这次的转变应该算是高收入人士受的影响多一点。因为我们高层人员当中也并不是所有人都是高收入的,有些高层人员因为本身的他可能在每个城市经营得并不是非常好,所以他的收入也可能不高,你再打一个7折、8折就没有了。反而在一些地收入的城市会照顾一点,但是会有一个期限,并不是长远照顾,如果长远照顾了,那其他的同事也不开心了。


另外高收入的同事确实降了一点,但是要把握这个度,也要让他如果真的做得好的时候,通常收入高的都是做得好的,也是有一个比较可观的收入,如果我只是一来一个大锅饭了那就不行了。


从我们的角度来说,做得好的同事你的收入是可以比你上级的收入要高的,在整个大陆区里头,我们做了一个测算,最高收入的不是我,还有其他同事收入比我高的,但是我觉得这个是合理的,因为他们做得非常好。


另外一方面我们从基层的同事这方面来讲,我反而觉得我们需要一定的时间去做,所以我们最近也推出了一些改革,这些改革就是我们想有系统地去做整体的薪酬,包括基层人员,包括施先生说的基层的一些经纪人、经纪人的经理、区域经理等等这方面。之前我们受冲击的时候我反而觉得,我们很多分公司的同事,人一来改了一套东西,说人家那一套东西很厉害冲击很大,我们就要调。


我知道在2015年当中,我们有些分公司的报酬制度都调了很多,这跟我们的原则是不相符的,我们一季度说我们的报酬制度应该是有连贯性,你变来变去没有意义了,大家都不会知道下一步会变成什么样。但是2015年有一些分公司的同事荒了人家一来就改。反而2016年我们想用长一点时间,详细地去探讨我们整体的一个报酬制度。所以基层人员现在没有定下来,只能按2015年怎么去做就怎么做,只是高层人员我们是在2016年先调。


【提问:新浪乐居】这个问题我想问一下ALAN,今年深圳房价涨超了50%,请您预测一下深圳2016年房价大概能涨多少,现在临深片区能不能买?投资的话现在还能不能买?


【郑叔伦】今年升的机会还是蛮大的,升幅不会像2015年那么夸张,我个人相对来说比较乐观一点点,我觉得应该是15—20%还是有的。临深片区能不能买,这个就看会不会“大深圳”作为一个直辖市把他们包进来就有可能,如果还是一个东莞或者是惠州,你买房跟一个城市还是很有关系的,你买房不单是一个房,本身地段很重要,这个地段包含整个基础建设,包括整个配套的方面。如果深圳跟东莞或者是深圳跟惠州,本质上都不太一样,哪怕他距离很近,他的配套和有些是完全不一样的,所以我觉得如果只是一个靠近深圳的,我觉得不一定值得投资。如果他未来是纳入深圳的管理,未来的配套跟上的话,我是鼓励的。


当然你说我真的在深圳买不起房,我要在深圳工作靠近一点,作为自用的,我觉得还是可以考虑,因为我听说一些北京上班的也在天津住,未来也有机会你在深圳上班你在东莞住,这是被逼无奈也是有可能的。


【提问】所以现在深圳本市的房产还值得投资吗?


【郑叔伦】其实你投资是要有钱赚,你高买有些是高卖,不一定是你低买不升值也没有意义。所以我自己对深圳还是比较充满信心的,深圳整个经济还是增长有信心的,所以你问我,我建议你还是可以买。

【提问:自媒体】施先生所讲的大家特别,今天中原的发布会从施先生到黎总出现的字眼我数了一下大概“竞争对手”是最多的,我特别想知道施先生重战江湖之后,您在2016年有没有打败链家的信心?


【施永青】我们没有条件打败链家,但是链家这种发展的模式是风险很高的模式,他是由中央做一个战略判断,一下子就押住,他这些押住可以说是成功的,因为他压下去就刚巧碰到中国政府在货币政策上采取比较宽松的方法,限购、一些房地产的措施也取消,重新想靠房地产作为支持经济的一种有力的因素。所以对房地产是相对有利的,这次他是押中了。他一押不是在某一个位置押,他是全中国、全集团一次过地受过,他在成都、深圳、上海、广州等等收购了很多的同行,他这种是相对计划经济的模式,是中央集团一次过的,我们是相对分散的。


所以开始的时候他是相对有利的,但是他一错可能就全错,因为他是相对冒风险的,比如他来深圳,他说他要开1千家分行,我们是很少这样做,我们是一路开、一路看,看看自己承不承担得了。他的高速成长在开始的时候,当然是市占率、总业绩都会很快地上去,但是上去之后能不能够巩固下来,还是要观察的。


所以如果是他出问题的时候,可能不是给我打败了,是他自己找来的。所以你问我有没有条件打败他,我在现在这个情况,我是客观一点说,我们从资源、资金、现有的管理班底,都跟链家是有距离的,所以他占优短期里面是一定会出现的。我所知道的,在深圳他已经租下来的门店宗数字可能超过我们了,问题就是现在他有一些新开的城市,包括在深圳他还不是一个持续发展的模式,他是愿意在开始的时候做更大的投入,未来要看未来的发展。我们现在还没有条件说可以打赢他,我们现在只是找寻自己在新的环境下的生存空间,跟我们新的环境下的生存模式,我们是从自己怎么样生存、怎么样发展的角度,不是完全以把链家打倒作为我们的目标,某种程度现在是一个持久战,我们不会在很短的时间里面要跟他打决战,所以你问我今年可不可以,今年我们是不会打决战的一年。

【提问:南方日报】我想问一下ALAN,最近有一篇文章是说,在上海链家抢了中原的一些份额,我想问一下在深圳市场,去年整体市场这么好的情况下,深圳中原跟主要的竞争对手,他的业绩市场占有率的变化,比如说跟2015年上半年或者是2014年以前的链家和世华的世代相比较有什么样的不同的情况?


【郑叔伦】深圳中原过去一年增长是124%,你看新房的成交量包括二手楼的成交量他们都不如我们的增长量,所以我们去年深圳中原的业绩增长应该是跑赢大势的。我不知道对方的增长率,我们如果我们是跑赢大势,代表我们的份额是有增无减。至于其他竞争对手或者是他的增幅会不会多过我们我不敢说,起码我们的占有率是有增无减的,总体我们的市场占有率一手、二手加起来是35%,跟我刚刚说的一样,我们也是历史的新高,也是深圳中原在深圳来说一个历史的新高。


严格来说,我们在深圳目前的地位还是比较巩固的,但是对于我们不能掉以轻心,我们今年也准备要打一场硬仗,所以我们欢迎不同的挑战,我们也用比较开放的心态,我们也有自己的进步,所以我觉得我们做好自己是最关键的。谢谢大家!





14:20


主持人:各位亲爱的嘉宾和朋友,大家下午好!我是中原地产首席运营官李文杰,今天这个发布会由我客串为大家主持。中原集团在每年都会有一个大型的发布会,在2015年初隆重地发布了中原四大策略“大金融、大平台、大团队、大数据”。



到底我们在2015年如何落实我们的工作,以及大家都了解的在2014—2015年,金融、互联网、境内外的资本对经纪行业十分,甚至大规模进入这个行业。 这个行业中非常多的模式之争、说法之争,也有很多所谓的“传统、线上线下之争”,这些热点的问题到今年到底如何演变的?作为行业的龙头老大,中原到底是一个什么样的观点?


我们今天请到了中原集团的高层管理,他们是:

中原集团主席兼总裁施永青先生

中原地产中国大陆区主席黎明楷先生

中原地产中国大陆区总裁赖国强先生

深圳中原董事总经理郑叔伦先生

欢迎几位重要级的嘉宾,今天到场的嘉宾包括我们报纸、网络、自媒体40多家的媒体朋友,我也非常感谢大家一如既往我们中原的发展、我们这个行业,我们在这个行业取得的成就。今天还有很多年中原集团和深圳中原的高管,就不一一列举。


首先先邀请中原地产中国大陆区主席黎明楷先生,给我们介绍一下我们2015年的业绩和未来的战略是如何的,大家掌声欢迎!





14:30


黎明楷:各位每的朋友、各位中原的同事,还有其他的嘉宾,大家下午好! 我先跟大家回顾一下2015年,2015年风高浪急的市场当中我们做出了什么样的成绩。




第一,先从集团开始。集团在2015年全年的佣金收益达到152亿人民币,相比2014年30%的增长。全年成交宗数547308宗,跟2014年相比增长了20%。我记得在去年的时候还是要超过1分钟才成交有一宗交易,在2015年我们只需要56秒就可以成交一宗交易,今天的会开完了,中原又可以成交了好多单位了。


过去8年,总共做了293万宗的交易,这应该也是一个比较惊人的成绩。2008年我们整体有20几万宗,到2015年到50几万宗,我们整个促成的销售金额有9200亿人民币,比2014年增长了42%。


很明显看到宗数的增长没有销售金额的增长这么厉害,因为全国的楼价都高了,尤其是深圳。过去8年总共做了4万亿人民币,如果折算GDP不知道中原集团对GDP有多少的贡献。


大陆地区,2015年整体来看香港的市场是有收缩的,因为香港政府还在压楼价,整个成交量有所下跌。在大陆区的业绩2015年应该增长还是更可观。2015年,我们总共在大陆区成交了114亿的佣金收入,比2014年的增长达到52%,成交宗数成交了有49万多宗,差一点50多万套的交易,增长25%。如果以销售金额来讲,我们在大陆区成交了7259亿人民币,同比增长60%。7千多疑人民币的销售金额,我相信比头三甲的开发商加起来的成交额还要高。


2015年过去了,2015年在我们的业绩增长,尤其是在大陆区这么大的增长当中,我们也不能自己太开心,确实市场上的帮助是很大的,从2017年的第四季度开始,增长开始慢慢放松了对房地产市场的打压,到了去年4、5、6三个月,看到整体的业绩成交量的爆发,也推动了我们业绩的增长。除了中原好,我估计我们的一些行家也不错,他们的增长也是非常好的。


刚才说到2015年是一个风高浪急的市场,因为我们看到有很多不同的竞争对手和新的模式进入了这个行业,对于我们本身的本业的冲击也还是非常大的。在2016年,我们准备以什么样的战略、什么样的作战方向面对这些竞争。


对内的有几个关键词:第一个是聚焦,主要是地域方面的聚焦,很多竞争对手都是在全面铺开,在全国不同的城市都纷纷铺面,对于中原来说,2016年我们准备再新开一个城市出来,因为现在有33个城市已经有了中原。当中有一些分公司做得相当不错,但也有一些还有需要他们再去提高他们的战斗力。


所以我们在2016年不会在其他城市再开分公司,但是不说明中原就不发展了,其实我们是聚焦在我们的一些有优势的地方,跟我们竞争对手争夺比较激烈的地方,我们也会多投入资源去跟竞争对手去打。


就算在这个城市里面我们也要求有聚焦,对在一个城市里头有很多的不同片区和区域,我们将会聚焦的就是在一些我们弱势的片区会加力,也不会整个城市遍地开花,我们也是有针对性地去找我们的优势片区,我们去加力。聚焦是其中的一个很重要的一点,因为对方是打人海战术、打规模战,如果我要跟他打规模战同样去打,这个浪费是很高的。


第二个关键词是盈利,中原在2015年跟很多的竞争对手比有一个很特别的地方,大部分是33个城市,我们只有3到5个城市是亏损的,基本所有的城市是盈利的,中原整体方面在2015年大陆区的盈利也是不错的。2016年我们要守住我们的阵地,我们不一定要赚很多钱,但是如果觉得是亏损的话,某一个分公司或者是某一个片区,就代表你的生存能力有问题,既然生存能力有问题就不会有大的发展,你先要保着命才会有发展,这是盈利线,这是我们中原片区的同事坚持的信念。2015年我们坚持要追求盈利,宁可少赚一点,但是不能亏,亏就代表你是已经有病了,要调理好才能再发展。盈利线是我们对内的一个要求。


第三个关键词,稳发展。中原还是会发展我们的发展是稳步发展,我们的基础是按自己的节奏去发展,我们不会随着竞争对手的节奏去跳舞,中原有自己的发展路线怎么去做,除了基本上的问题,也牵涉到很多系统上的、人员上的还有很多市场的判断,每一次的发展我们不是盲目发展,我们是有战略的,当然也要符合我们盈利的要求才可以发展。



新的领域方面,中原被冠上一个不太好听的名字就是“中原很传统”,我们中原是传统的企业,对于新的领域我们还有三个关键词:


一个是开放,中原一直以来都不是一个传统的企业,说我是传统的,只是我们的行家想贬低中原,我们一直在不同的领域在做创新,行业里面很多的做法是我们中原区做的,包括现在的互联网等等,中原地图在香港十几二十年前都已经在做的东西了。我们在另外一些领域都在尝试,只是中原的尝试会跟我们的对手不同,并不是领导人想要我们有新的理念就去实施,我们觉得这样的风险很高,我们是先做实验,成功了再去做。


2016年我们的步伐会加快,2016年有一个新的领域,比如物管,物管其实也不算新,物管方面95年我们就在北京做,在北方我们一直做物管,未来2015年会加快在物管方面的发展,第一个尝试会跟深圳有一些尝试和合作。


另外一些尝试也会推出有一些关于资产管理,商业营运的服务,这些都会去做,这些新领域都是要去做的,中原还是一个有创新和尝试的企业。


第二个关键词是学习,每一个企业都在学习,中原也在学习,学习过程当中除了对新的技术的吸收,我们对于竞争对手还是很尊重的,确实在竞争过程当中,我们看到有一些竞争对手的打法,他的手段其实是有一定的可以学习的价值,我们不会因为是竞争对手做了,我好想跟人家做好像是抄袭,我们不会这么觉得,反正好的东西我们都愿意学,学了之后我们会融入到我们本身的内部环境,我们也会把他变成一个新的一些手段做出来。


第三个关键词是合作,因为我们尊重不同领域都有不同的专业,有些对手会想像,我其实什么都会,我觉得我应该是“闭环”,我把这个客户所有的东西拿到手里面,他的衣食住行拿在我这里可以做,我觉得每个行业都有每个行业专业的技术,一些经验很宝贵,并不是行外人想进就进来的。


所以未来在一些新的领域来讲,我们会跟一些在每个领域当中的专业的公司,我们会进行合作。我们希望用中原的资源,包括我们的客户资源、包括我们的网络平台,我们会跟对方合作,利用对方的专业技术,把我们这些已经在手的资源可以利用得更好,提供更好的服务给我们的客户,这就是我们对于创新领域方面几个关键词。


我们也相信在2016年,其实市场应该不会太差,因为国家的政策还是一直在放松,市场应该还是比较好做的,但这个好做的过程当中,我们也不能太过乐观,而盲目地去做出一些发展的手段,我们还是要稳步去发展,我相信2016年中原继续走中原的路,用自己的节奏,应该在2016年的年底还可以交给大家一个让大家很惊讶的成绩表。谢谢!






14:40


主持人:总结是我们中原很大,大象在跳舞,我们一直在跳舞,一直在创新。中原就是这样一家公司,不会说每天享有的公司一样在炒作、在头条,我觉得我们一直都在头条,在吸引这个行业、在带领这个行业,刚提到的最近互联网,中原在最早九几年已经开始发展互联网,毋庸置疑说我们也是可以在这个行业中保持我们的领先。


正如有些媒体或者是有些公司所质疑的那样,说中原是传统公司,或者说中原好像动作不多,虽然我们一直在动。中原不太善于在外面去吹嘘自己,我们一直在做事,所以我们今天也特别有中原集团创始人和现在的中原集团主席兼总裁施永青先生,让他来给大家介绍一下,这方面中原到底是如何看的。大家掌声有请!





14:42


施永青:各位朋友,很高兴有机会在这里跟大家讲一讲我对整个行业发展的一些看法,中原在过去一年能够做到152亿的佣金收入,其实我觉得是一个不简单的成绩。



一方面去年这个行业出现了比较大的变化,主要是流进这个行业的资金比以往任何一个时代都要多。因为我们这个行业给互联网看中了,不知道是我们的有幸还是不幸,刚才SHERMAN也说了,人家说我们“传统”,这已经是比较好听一点的说法,他们认为我们是给颠覆的对象。


我记得有一次在一个研讨会,有一些新的行家走过来问我“施永青,你现在怎么了?”我看他的样子好像在问“你死了没有啊?”(众笑)所以我们有这个成绩他应该很失望,因为他觉得我花了这么多钱,开了这么多的分行,你为什么还不死啊?现在还是说业绩增加了,这么多的地方还有利润。所以我自己觉得,我们能够这样生存下来还有发展,也不应该妄自菲薄,觉得我们一无是处。


其实中原在香港起家的,我们90年代初就来到内地,当时来的时候我是本着一个什么样的心态到中国来的呢?因为中国当时改革开放刚十年多一点,商品房市场刚开始有,我个人其实是非常支持中国走市场经济的道路,我觉得作为房地产二手市场,如果做得好的话对推动中国住房商品化、市场化是很有帮助的。因为有交易才有价格信息,有价格信息才会有房子的出售,有出售才有按揭能力,才有金融财务杠杆的利用。


所以我觉得把这一套东西引进中国,对中国房地产市场发展是可以起很大的作用。所以当时来的时候,其实基础很差的,我当时申请一个电话也搞了差不多一两个月才申请到一个号码,面对的更大还是开发商当时很多不规范,烂尾楼也有,我们面对很多问题,但是我们还是坚持下来了。


所以在中国房地产市场化过程中,我觉得中原是付出了一定的代价,也做出了一定的贡献。现在内地房地产经纪人的运作方法很大的程度上,一些最基础的东西其实还是中原带来的,现在世界上房地产经纪人大部分都是一些用自由经纪人的方式,在美国、加拿大、澳大利亚跟欧洲、日本、新加坡,大部分发达国家都是用自由经纪人的方法,他们的交易平台是提供自由经纪人去做的。


中原在香港是没有用自由经纪人的方法,我是用以企业、以公司管理经纪人,管理盘口、资源内部的盘口共享的方法,去提升经纪人的服务效益的方法,这个方法其实是证明比自由经纪人更强的。我看的是社会的整体代价,在用自由经纪人的地方收的佣金比例,大部分都5%、6%的,但是在有管理的情况下,在内部的盘口共享,有一定的综合管理的情况下,其实我们的效益可以提升。所以香港收的佣金是全世界最便宜的,每一边1%,加起来才2%。所以在内地现在收的佣金也是2%左右,有些地方高一点,但是基本上不超过3%,是全世界最便宜的。


现在内地有些人现在想搞的是学美国、欧洲,搞自由经纪人,可能将来的发展佣金会提升的,提升的原因是,如果管理的效益不高的话,经纪人就专业化的程度不高,外国的经纪人业余的比例很高的,成交的力度也不高,那你的收费就可以比较高。所以我自己现在看到的,做得好的公司基本上都是以公司为单位,在香港、在中国都是这样的,就是以公司为单位、以内部的盘口共享的模式,这是中原的模式,其实在中国还是很普遍的,还是成为主导的,一些搞电商、搞整合其他经纪人的,其实都不是怎么成功的。


所以我自己认为,这也是我们未来基本上还是走的路。就是以公司为单位,不是以个人为单位。但是我也看到一个情况,虽然我们是以公司为单位,中原以前是相对无为的,就是比较弱的管理,不是强的管理,在强管理跟弱管理之间,我是做怎么样的选择呢?自由经纪人是基本上没有管理的,我觉得效益不高,所以我认为一定有管理比没有管理好。


但是现在也有一种管理,全流程的监控,每一个步骤、细节都管理得很强劲、要求很高,好处是标准化,