“营改增”,最可怕的是明面上减负,实际上增负!

星子|地产八卦女说:营改增消息一出来,观点满天飞。星子就营改增对于消费者究竟是减负还是增负,做一个浅显的对比分析。文 星子 整理3月18日,李克强主

星子|地产八卦女说:

营改增消息一出来,观点满天飞。星子就营改增对于消费者究竟是减负还是增负,做一个浅显的对比分析。

文/星子 整理


3月18日,李克强主持召开国务院常务会议部署落实《政府工作报告》关于全面实施营改增的要求,其中设定


建筑业和房地产业适用11%的税率,金融业和生活服务业适用6%税率。同时不动产纳入抵扣范围。


营业税原本属于地方税收,而增值税则属于中央和地方分享税(分享比例75%:25%),相对中央收入,地方收入会减少的更多。但是,从国家将“营业税改成增值税”,可以判断这是中央管控地方的另外一番举措。


增值税顾名思义就是对于增值部分来征收税收,一件产品买来50元,卖出去100元,那么增值部分就是50元,乘以一个税率,这就是要交给国家的。


而营业税呢,就非常简单,一个产品卖出去100,那么你就乘以一个税率,就是你要交给国家的。


增值税最最核心的地方在于他可以设定一个基数,这个基数是可以被扣除,这样就可以缩小缴税基数。但是,问题就在于房地产是一个很特殊的行业,明面上说减负,实际上房地产这块操作下来,有这几个硬伤:


  1. 房地产行业临时工人员众多,工资比例越来越高,却无法抵扣缩小缴税基数。退一万步说即使可以抵扣,国家也肯定会要求花名册上必须全员缴纳社保且个税必须足额缴纳(这个可以自动比对系统取数都不需要手工填),这两样下来,对房地产行业而言,缴费费率明显提高,成本明显增加;


  2. 建筑材料往往搞不到发票,也就无法抵扣。建筑业原营业税税率3%,营改增后税率提高至11%,对于沙子、水泥等成本材料能否取得进项抵扣,及进项抵扣的税率高低是影响税负的关键。目前来看,砂石辅料无法取得增值税发票,商品混凝土进项抵扣率低,是建筑业营改增后税负上升的主要因素。


  3. 转包分包,在房地产领域司空见惯,不谈实质,只说可以抵扣的发票,要想曲线救国,那个虚开额恐怕足够把牢底坐穿;


  4. 最大的扯淡是土地出让金。从操作上说土地出让金抵扣增值税难度并不大。但目前,从政府手中拿的土地,政府不会开增值税发票(目前都是开收据),那么开发商这土地成本对应的进项税也就不可以抵扣。而房地产主要成本为土地购置,建安成本,利息,营销费用,管理费用等,如果土地成本和建安成本(人工费和材料费)这两项主要成本没有降负甚至增负的话,对于房地产的价格绝对是有增长影响的,因为房地产企业不会做亏本买卖,所有的成本增加都会转嫁到消费者头上。就算5月1号政策出台后的土地可以抵扣,但之前的土地难追,那么对于已开发完项目的企业将存在部分冲击(缺乏抵扣项目)。


综合起来看,营改增对整个房地产链条的各个环节,从拿地到最后出租、出售,所产生的影响各有不同,但主要成本未减,税负明显是增加了。再加上增值税所特有的流转性,营改增不仅对建筑业,而且对房地产上下游产业的影响,可谓动一发而牵全身。


然而万事有利也有弊,营改增虽然提高了费率,但却推进企业购房抵税,有利于整个行业去库存。因为购置不动产可以抵扣增值税,有利于促进各行业购房避税,企业将加入抢房大军,从而大大推进了去库存的进度。这对于当前的一手房市场,确实是个好消息。


以下是楼部长的原话:


不动产,法律理解是包括住房和商业地产的。假设企业可以不限购买住房,先抵扣增值税,抵扣结束后,再把住房分配给职工。这样子去库存,效果立竿见影。


然而,对于二手房市场,营改增却不见得是好消息:

1、对于未满两年的房产,因为按照营业税的政策需要缴纳5%的营业税,而如果按照增值税,除北上深以外,其他地方增值幅度不大甚至为零,那么增值税极有可能为零;(客观上降低了买房负担,但从2015年3月31日开始,满两年的二手房已经免征营业税,现在“营改增”,只相当于免征营业税扩大了幅度而已。)


2、对于房产证在5年以上的,则是一个利空消息,因为当初的价格很低,增值部分很大,如果按照11%来增收增值税,那么税负非常大,势必会导致房价的大跌;(客观上增加了买房负担,一二线城市的二手房市场将遭受重大打击)


3、营改增以后,买卖二手房无需再考虑是否满两年,因为都是按照增值部分来缴纳,国家就是为了鼓励交易、流通;


综上,星子认为,营改增的政策对于房地产市场而言,并不见得是个好消息,而且,最可怕的是明面上减负,实际上增负!为了去库存,把企业作为购房者的一部分,仍旧没有去掉房地产的系统性风险,因为企业购房,仍然是银行贷款,且进出数额更大。目前经济大环境不大好,万一企业凋零,房地产市场将会全面崩落。

(知乎truman  liang、姚坤、21金融圈综合整理)

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