太反常!国家队抢地王的阴暗面

核心阅读地王刷屏,国资凶猛。新一轮房地产热潮触目惊心,其中以央企为代表的国资势力之表演,更是扎眼儿。甚至是为不良资产而生的信达,此番也成为地王



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地王刷屏,国资凶猛。新一轮房地产热潮触目惊心,其中以央企为代表的国资势力之表演,更是扎眼儿。甚至是为不良资产而生的信达,此番也成为地王资产的制造者和持有者,真真增色了时下内地房地产市场的诡异景象。一时间,关于国家队此时高调出手的猜测众说纷纭,阴谋论闪烁其间。不管是逃入地产诉求保值,还是逃避整合暗藏私心,随着国内经济形势的演化,地产拉动的边际效益必然骤减,地产发展模型可回旋余地必然逼仄,眼下轰轰烈烈的地王潮最终汇出一个堰塞湖,或将成为高概率事件。


抢地了,还有谁!




从周二(5月31日)开始,先是合肥,再是上海、郑州,其次是深圳、北京及厦门、杭州,地王更加高频的出现,其范围之广、速度之快、抢夺之激烈无不令人咂舌。


先来回顾一下本周频频抢眼球的各地新地王。

 

5月31日,周二,合肥推出了13宗地,为了“震慑”房企,合肥国土局不仅将其分散在7个教室内,土地委员会、国土局相关负责人也到现场观看了土拍会实况。甚至,7个教室内都装有通讯屏蔽设备。厦门建发集团以2250万元/亩的价格讲的包河区S1510号地块,楼面价18750元/㎡,溢价率350%,合肥新楼面价地王由此诞生。

 

紧接着,6月1日,在24家房企经历200多轮竞价之后,信达终以58.05亿元摘得宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05地块,楼板价36962元/平方米,溢价率303%,成为宝山单价新“地王”。同日,河南郑州郑东新区的新“地王”诞生,其楼面价逾2.4万元/平方米。

 

6月2日,深圳、北京又相继出现了区域新单价地王。首先,当日上午,中国电建联手广州方荣以82.9亿元中标深圳首个试点先手商住用地A816-0060地块,楼面价约5.68万元/平米,成为龙华新地王;紧接着,下午,北京海淀、顺义、延庆三地块的楼面价又纷纷达到了3.02万/平米、4.46万/平米及3.1万元/平米,刷新了各区域的楼面价。

 

此外,6月3日的厦门、杭州也是战火纷然。当日上午,万科以22.22亿元拿下厦门翔安X2016P02地块,折合楼面价达2.23万元/平方米,溢价率242%,成为翔安区新单价地王。当日下午,首开金茂联合体以64.1亿元拿下杭州市拱墅区宅地,溢价率93%,楼面价33106元/平米,刷新拱墅区楼面价。

 

当中小房企被迫转型纷纷退出房地产行业之际,拥有独特资本优势的大鳄却正对这个行业虎视眈眈。以含着“金钥匙”出生的信达地产为例,近一年疯狂造地王的土豪举动,成为焦点。


信达并非中国房地产行业的新兵,过去若干年的发展中,这家公司不温不火一直远离公众视线。直到2015年在多个土地拍卖中的惊人表现,才让外界留意到这家公司或许在悄悄发生改变。

 

公开报道显示,2015年7月至今,信达地产通过公开招拍挂新增10宗地块,合计涉及资金超过350亿元,其中7宗是地王,分别是广州天河地王、合肥滨湖地王、上海新江湾城地王、深圳坪山地王、杭州南星桥单价地王、杭州滨江奥体地铁总价地王、以及前几日刚刚诞生的上海顾村地王。

 

一年七造地王,不成焦点也难!




资料显示,在信达2009年借壳上市之时,公司分布于各省市的房地产项目,集中在宁波、嘉兴、芜湖等长三角和中部地区的二、三线城市,且项目多以中低端产品为主。

 

2015年,公司累计实现销售面积111.4 万平方米,较2014 年增长66.5%;销售额105.2 亿元,较2014 年增长59.3%。这是信达多年来第一次实现年销售100亿的突破,销售面积和销售金额首次双双跻身房地产企业销售百强,其中销售面积由2014 年的96 位上升至79 位。

 

去年,信达实现营业收入81.36 亿元,比上年同期48.50 亿元增长67.75%;其中,房地产项目结转营业收入75.41 亿元,较上年同期42.17 亿元增长78.82%。

 

信达2015年全年实现合同销售105.2 亿,今年的销售计划也仅为100亿。那么,其动辄数倍于销售额的土地支出背后,是什么样的底气让它在创造一个又一个地王?




某种程度上看,正是信达在2015年销售和营收的爆发性增长,给予了这家企业足够的信心,从而开启了它在市场上激进扩张的大门。虽然其盈利能力、偿债能力等指标乏善可陈,但这些并不能阻止该公司开始一场野心勃勃的挑战。

 

信达地产的底气首先与它是A股公司较易融资密不可分。该公司在2015年成功发行5年期中期票据30亿元;推进再融资工作,30亿元公开发行公司债券和80亿元非公开发行公司债券均通过监管机构审批。而就在2016年5月28日,信达地产披露了2016年公司债发行结果,本次非公开发行2016年公司债券(第一期)实际发行规模30亿元,票面利率为5.56%,期限3年。

 

最最……关键的是,背靠大树好乘凉,看图↓↓↓


图源:见地(ID:jiandi2015)



来自于母公司信达资产管理有限公司的全方位呵护,成了信达地产自信满满的钱袋子。公司在2015年年报称,作为中国信达的房地产开发业务运作平台,公司将借助信达系统的资源优势和品牌支持,创新业务模式和盈利模式,逐步形成差异化的竞争优势。有意思的是,该公司2015年的财务状况并不靓丽,期内公司经营活动现金流量净额-43.46亿元,净利润8.13亿元,两者相差-51.59亿元,据公司称主要是报告期内因规模扩大,新增土地储备所致。

 

值得一提的是,作为处置不良资产立企的信达,此番成了“地王”资产的制造者和持有者,真真是中国房地产市场的莫大讽刺!

 

不仅是信达地产,纵观今年的土地市场,逾50%的地王都是拜国企所赐,其中部分央企表现异常活跃。除了国家队们背靠国资系统及资本市场而资金充沛之外,有业内人士分析认为,央企今年接连大手笔拿地,或许也与央企整合有关。


信达激进拿地并非央企孤例,半数地王拜国企所赐。

 

事实上,今年以来全国各地涌现出的所谓“地王”,超过半数由地方国企、央企制造。中原地产研究部统计数据显示:2016年前5月,全国土地市场总价超过15亿元的105宗高价地块,成交总价为3288.2亿元,其中有52宗被国企获得,合计成交金额达1785.8亿元,占比为54%。其中,信达、华侨城、招商蛇口、电建地产、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等央企共制造出15幅地王。

 

▽ 国企竞得的部分地王项目



据克而瑞房地产研究中心的观察,2016年初至今,21家被允许从事房地产业务的央企中,至少有一半表现得异常活跃,无论是内部整合还是对外扩张均在提速。尤其是水电系央企加速抢做规模,水电系(鲁能、电建、葛洲坝)和铁路系(中铁、中铁建)在房地产板块的投入力度变化最为明显。根据统计,鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”,它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元,抢得9幅地块。

 

克而瑞分析师朱一鸣认为,水电系央企近来大手笔频频的原因主要是:在提升央企效率、避免同业资源浪费的大趋势下,职能相近的央企极有可能从集团层面合并,如五矿集团与中冶集团合并即将完成,房地产业务自然是强者占主导。

 

中原地产首席分析师张大伟则认为,土地市场持续火爆成为一、二线城市的常态。而目前市场的地王制造者基本都是“上市公司+国企”,这个群体资金实力更强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也助长了很多企业“赌性”,国企在土地市场表现得更加激进。

 

在深化国资改革,促进央企“瘦身健体”政策背景下,央企们如此激进酿造地王,助推房价,造成了房地产行业“国进民退”景观,值得业界深思。

 

新“地王”总价不断攀升,溢价率竞相走高。《人民日报》喊话:土地拍卖 该降降温了!




以下为文章节选——

非理性的土地拍卖市场,令不少业内人士开始担忧。克而瑞研究员马千里等业内专家分析认为,目前土地市场的过热表现,主要原因还是一些产业资本和银行信贷资金纷纷涌入房地产业“找钱”。
 
值得的是,近期所有拍出的“地王”,其楼面价均高于周边在售的商品房价格。记者在位于上海泗泾“地王”周边的“国贸天悦”发现,该项目由于毗邻楼面价每平方米近4万元的新科“地王”,远高于项目一期销售均价2.8万元。南京单价“地王”周边的在售楼盘均价在3万至3.5万元之间,远不及单价“地王”4.5万元的楼面价。在苏州、合肥等城市,“面粉价格贵过面包价格”也已屡见不鲜。
 
地价泡沫并非如“皇帝的新装”无人戳破。中原地产首席分析师张大伟表示,一线城市土地空间已然不足,房企开始“围猎”二线城市,地方政府应高度高地价推动高房价带来的高杠杆和泡沫风险,“所有‘地王’都有较大的亏损可能,过去几年全国的‘地王’目前基本都在亏损或者平本销售。未来一旦房价进入调整周期,房企很可能将面临巨大的销售难题。”
 

为防止发生房地产泡沫,目前已有地方政府祭出土地出让限制政策。苏州5月18日公告,对多块出让的土地设定最高报价,超过最高报价终止出让。南京5月27日也宣布实行土地出让最高限价办法,在热点区域的住宅用地出让时,由政府设定地块的出让最高限价。


延伸阅读:

《“退房令”发出六年,央企为何还在楼市里》

来源:南方周末   作者:李在磊

六年前,国资委一纸退房令,至今未竟全功。相反,央企正利用其融资成本低的优势,更凶猛地加入地王大战。在这种看似非理性的高成本抢地行为背后,却是央企为避免被别人吃掉的命运、做大规模的理性选择。

2016年5月27日,杭州的一场土地拍卖会,迎来17家实力开发商竞价举牌。经过28轮激烈角逐,备受瞩目的“奥体”地块被央企信达地产与万科的联合体以123.18亿元获得。

该地块楼面价达到了21575.78元/平方米,溢价率95.95%,成为今年的“全国总价地王”。

“地王”凶猛,央企制造。几天前的5月18日,央企招商地产在宁波东部的新城以40.88亿元天价拍下一块地皮,当即成为宁波今年的“总价地王”;在上海的郊区周浦镇,央企保利地产豪掷54.5亿元巨资拍下的一块宅地,楼面地价4.4万元/平米,溢价率近400%,一举创下上海“外环”的史上地价新高。

央企集中“扫地”,推升出了近来土地市场火热行情的一波高潮。中原地产研究部统计数据显示,截至5月23日,全国年内成交总价最高的50宗土地,其中有27宗地被国企获得,成交金额达到了1094.9亿元。而据《证券日报》报道,央企联手上市公司,拿下逾八成地王。

然而,早在2010年,国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,仅留下16家主业为地产的央企,后这个名单增加至21家。

六年多时间过去了,不仅主业为地产的央企在疯狂发起“地王大战”,那些属于清退行列的央企也并没有完全退出地产市场。

2013年中国船舶工业集团公司旗下的上海瑞舟房地产发展有限公司,还在实施“蓝海战略”;中国核工业建设集团旗下的中核房地产开发公司,位于天津市繁华地段“地王”旁边的中国核建阅和平项目,也计划于2016年内开盘。

特别值得一提的是,2015年10月21日,中央第三巡视组向中国航天科工集团公司反馈了巡视意见,特别指出“尚有9家三级企业从事房地产开发,有的在禁令出台后仍在拿地”的问题。要求对所属单位房地产业务进行了清理整顿,并于2016年9月30日前完成其余企业退出或转型。

“退房令”烂尾

2010年3月18日,国资委召开新闻发布会,公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示,除16家以房地产为主业的中央企业外,还有78户不以房地产为主业的央企正在加快进行调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

彼时正值“两会”刚刚结束,就在此前几天的3月15日,央企在北京一日内诞下名噪业界的“三大地王”,上午,大望京地块和亦庄地块分别以27529元/平方米的楼面价格、52.4亿元的土地总价,刷新首都土地成交纪录,晋升为“单价地王”和“总价地王”。

“央企融资成本低,利率往往比其它房企低3个百分点。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对南方周末记者说,央企“拿地”底气会很足。

但是仅仅6个小时之后,“单价地王”的名头就被实际楼面价格超过30000元/平方米的东升乡蓟门桥地块夺走,以17.6亿元人民币“抢地”的中国兵器装备集团,主业本就没有房地产业务。

稍早时候,中国烟草总公司成立了地产运作平台中维地产,2010年以13.18亿元竞得汉钢地块。中国烟草总公司的主营业务也非房地产。

地王频出,房价应声上涨,“央企”成为房价脱缰舆论焦点当中沸腾“民怨”的众矢之的。

“现在一些大型央企拿钱去竞标地王,这样的事情人大管不管?”就在当年的全国“两会”上,全国人大常委会副秘书长李连宁在接受媒体采访时发出诘问。

同策咨询研究部总监张宏伟曾撰文探究央企频频成为地王的因由。他对南方周末记者介绍,2010年参与统计的127家央企一共94家涉足房地产,占比超70%。

2003年国资委成立以来,中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组,先后确认和公布了中国铁路工程总公司、中国铁道建筑总公司、中国冶金建设集团公司、中国水利水电建设集团公司等16家以房地产作为主业的中央企业。

2011年,又新增鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团5家央企获得准许经营房地产业务的“房地产牌照”。

当年,在“退房令”消息发布的次日,国资委曾召集16户以房地产为主业和78户不以房地产为主业的中央企业主要负责人开会。时任国资委主任李荣融在会上开出了退出时间表:15个工作日内制订有序退出的方案。

市场经济环境下,围绕“央企能否进入房地产市场”的问题,在当时还引发了一场社会争论。参与讨论的经济学者马光远撰文认为,央企倚靠独特的地位,在信贷、政策方面支配资源,不适宜继续留在竞争性较强的房地产领域。

但是,央企“退房令”执行并不顺利。15个工作日之后,除中远集团回应称半年内退出间接持有的远洋地产8%股权之外,其他央企并无向外透露具体事项。

据《羊城晚报》报道,自“退房令”发布至当年7月,在北京、上海等地产权交易所挂牌“退出”的非地产主业央企项目只有20家,除两家已经“名花有主”外,其他仍在履行相关挂牌程序。

几年来,媒体一直保持着对“退房令”推进情况的。截至2012年年底,据《国际金融报》统计,只有不到20家央企通过剥离或者转让方式,完成了从房地产市场的退出。

“没有忘记,不是忘记了。”直至当前,央企再次成为抢地焦点。张宏伟分析,房地产行业牵涉面较广,多方利益比较难以平衡,所以“退房令”并没有在短时间内就予以完成。

但这并不代表相关央企从此不再需要“退出”。“(退出)是历史的抉择,不可避免。”他说。

“有牌照的央企也可能被整合”

此轮土地市场“高烧”行情的一大特征,是二线城市担纲主演。

国家统计局公布的4月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,2016年前4月,二线城市土地出让金突破1100亿元,占全国土地总成交额的七成,同比上升280%;二线城市的成交楼面均价同比暴涨180%。

在全国范围内,央企“抢地”的疯狂场景超越了很多人的想像。今年前4个月,南京成交的15幅含住宅地块中,拍出7个区域“地王”;4月上旬,苏州拍卖的13幅地块创下平均高达200%溢价率,刷新了3个区的“地王”纪录;厦门总价和单价双料“地王”也在4月底产生。

在很多地方,“面粉”贵过“面包”已成为行业普遍景象。

严跃进对此表示了忧虑,他认为,激进的拿地方式依赖于低成本的资金和信贷资源,一旦后继融资途径收紧,“高价地”的开发优势不大。

同样是以研究宏观地产政策著称的克而瑞研究中心分析师朱一鸣表达了类似的观点,低成本融资、高成本拿地,却以国资后盾做背书的房地产开发,容易将风险转嫁给整个房地产市场。

所以,从项目运作的短期经济效益角度出发,很难解释“面粉”比“面包”的疯狂行为。

“不能简单的用市场逻辑作解释,‘地王大战’的背景应该追溯到2010年的‘退房令’。”张宏伟说,如果按照成本和收益的常规测算,这些地块确实难以短期内入市,短期内实现盈利也很困难。

地王频出的原因并非“退房令”无以为继,央企“随行就市”放心抢地。恰恰相反,“退房令”最后期限迫在眉睫,行业整合在所难免,央企被迫忽略短期内的开发成本,“拼命拿地”以便增强自己在整合大戏中的砝码。

在这个过程当中,那些既没有“房地产牌照”,又实力弱小的央企,退出房地产市场在所难免。

甚至,已经获得“房地产牌照”的21家央企,处境也并非绝对安全。2015年9月13日,中共中央、国务院印发了《关于深化国有企业改革的指导意见》,对深化国有企业改革作出了重大部署。国企所在的各个行业中,房地产行业市场化程度较高,房地产国企也在国企改革中率先“摸着石头过河”。

21家央企表现尤为活跃。2013年8月,中国海外发展有限公司宣布,该公司的控股股东中国建筑股份有限公司,拟将旗下中建股份房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产。

2015年,作为老牌央企,招商局蛇口工业区控股股份有限公司以换股形式吸收合并招商地产再上市。重组完成后,招商地产将随之退市,招商蛇口将成为招商局集团的唯一地产上市平台。

两起国企改革案例当中,都出现了行业整合现象。

“要是有领导落马,基本上就出局了。”张宏伟解释,经过整合,21家央企地产企业最后剩余的数量极有可能会低于15家。然而,企业到底是“整合”还是“被整合”,是复杂的博弈过程,所以迟迟不见较大的进展。但这些因素当中,企业规模对企业命运的影响至关重要。

朱一鸣认为,国企改革趋势下,主业类似的央企存在整合的必要,只有做大资产规模,提升运营效率,展现出良好实力的央企,才容易在整合中占主导地位。

与之相比,央企为了做大做强资产规模高价抢地的溢价成本,完全不能与国企改革过后企业个体命运的成败相提并论。张宏伟说,当合并重组消息落实后,其资本市场上的超额收益表现远远高于拿“地王”所付出的成本,“此时不惜代价拿地王将在未来资本市场上得到回报”。

客观上,央企房企的整合过程,推高了地价,也逼迫着房地产行业的洗牌,房企两极分化的格局愈发明显。

中海与中建地产重组完成后,再与中信地产住宅板块业务合并,增加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市的土地储备,巩固并提升了其千亿开发商的地位;招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口,成为当时中国最大市值开发商。

CRIC研究中心数据表明,楼市集中度在进一步提高。2014年房地产企业集中度继续大幅提升,TOP10企业从13.72%上升至17.19%,增加了3.47个百分点;TOP20及TOP50企业同比也分别提升了4.27个百分点和5.42个百分点,提升幅度加大。

“省会地价贵,小开发商拿不到地,地级市库存大,又不愿意拿。”合肥学院房地产研究所副所长凌斌表示,安徽的房地产行业整合态势已经十分明显。土地价格飙涨,使得房地产越来越成为巨头之间的小范围竞争,小型开发商生存空间狭窄,正逐步被市场淘汰。


(文章根据上海证券报、南方周末、人民日报、第一财经日报、凤凰房产等公开资料综合整理)


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